Mùng 1 tết vừa qua, thị trường BĐS Việt Nam đón nhận một “hung tin”. Đó là bức thư cầu cứu của Novaland gửi đến Bộ trưởng Bộ xây dựng – ông Phạm Hồng Hà.
Nhiều ý kiến cho rằng đây là một chiêu trò của công ty nhưng ở một góc nhìn khác thì bức thư trên đánh mạnh vào sự yếu kém của chính quyền quản lý.
Novaland – Lược sử tai tiếng với dự án từ 55 ha hiện còn 30 ha sau 18 năm
Dự án 55,01 ha tại phường Bình Khánh, Quận 2, TP.HCM được Bộ Kế hoạch và Đầu tư cấp phép đầu tư dự án khu du lịch văn hóa giải trí Quốc tế (Theo quyết định số 2275/GP).
6 năm sau, Công ty Thế kỷ 21 (công ty thành viên của Novaland) là chủ đầu tư của dự án, đã được UBND TP.HCM cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu số 411043000589 ngày 01/7/2008.
Theo đó dự án đã được điều chỉnh thành dự án khu dân cư và thương mại quốc tế Thế kỷ 21 với quy mô 44,66 ha (giảm khoảng 10 ha so với trước đó).
Do các chính sách hình thành kinh tế thay đổi. Nên dự án lại một lần nữa thay đổi mục đích xây dựng và quy hoạch.
Water Bay ra đời, được điều chỉnh thành khu tái định cư 4.200 căn hộ phường Bình Khánh. Quy mô sử dụng đất chỉ còn 30,224 ha. Giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh lần thứ 4 số 411032000143 ngày 30/6/2015.
Dự án được Sở Xây dựng phê duyệt đầu tư dự án tại Quyết định số 29/QĐ-SXD-TĐDA ngày 19/3/2010; được UBND TP. HCM giao đất tại Quyết định số 1578/QĐ-UB ngày 12/4/2004 và Quyết định số 2405/QĐ-UBND ngày 31/5/2010.
Dự án được UBND TP. HCM phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 tại Quyết định số 4833/QĐ-UBND ngày 10/11/2008 và điều chỉnh quy hoạch 1/500 tại Quyết định số 222/QĐ-UBND ngày 18/01/2010.
Novaland và những đường biến thiên tỷ lệ nợ trong 3 năm qua
Novaland là tập đoàn đứng thứ nhì về BĐS ở Việt Nam (sau Vinhomes). Các dự án của họ có mặt ở các tỉnh: Bình Thuận, Khánh Hòa về Bà Rịa Vũng Tàu, Đồng Nai, và thị trường trọng điểm TP.HCM.
Trước đây Novaland thường thâu tóm và phân phối các dự án nhà ở. Nhưng họ đã thay đổi sang một phân khúc khác là nghỉ dưỡng, cụ thể là Novaworld Hồ Tràm, Novaworld Phan Thiết.
Báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2019 (chưa kiểm toán) của Novaland cho biết doanh thu thuần năm 2019 chỉ đạt 10.930 tỷ đồng (giảm 28.5% so với cùng kỳ). Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh còn gây chú ý hơn khi mà giảm đến 87,5%, về mức chỉ còn xấp xỉ 585 tỷ đồng.
Tuy nhiên, Novaland có kết quả ghi nhận cuối cùng khi khoản lợi nhuận sau thuế lên đến 3.382 tỷ đồng. Đây được Novaland nêu rõ là: phần chênh lệch giữa sở hữu của tập đoàn trong giá trị hợp lý của tài sản thuần có thể xác định được thấp hơn giá phí khoản đầu tư.
Nói một cách dễ hiểu hơn, Novaland trước đây mua tài sản với giá 1 đồng – sau khi thâu tóm và định giá lại thì được giá trị 2 đồng – cao hơn ban đầu.
Tính đến cuối năm 2019, tổng giá trị tổng tài sản tồn kho (dự án chưa mở bán – chưa bán được) vọt lên 57.197 tỷ đồng (tăng gần 84%). Đem con số tồn kho so với tổng giá trị tài sản đạt mức 63,6%.
Qua các con số có thể nhận thấy Novaland là một “tay chơi” cự phách trên thị trường. Nhưng đã có lúc họ chững lại, chuyển sang kênh du lịch nghỉ dưỡng để vực lại thị trường của bản thân.
Năm 2019 vừa qua, họ phải gánh trên mình sức ép quá nặng do thị trường gần như “đứng hình” – hàng tồn không thể dịch chuyển.
Novaland cầu cứu – “kiệt sức” thật hay chiêu trò đánh bóng tên tuổi
Trước khi nhận xét tại sao Novaland vẽ nên một bức tranh u ám vào những ngày đầu năm mới. Chúng ta phải biết lý do vì sao bức thư kia xuất hiện.
Như phần đầu đã nhắc đến dự án của Công ty TNHH phát triển thế kỷ 21 tọa lạc tại phường Bình Khánh, Quận 2 – dự án Water Bay. Sau nhiều lần chuyển đổi mục đích phát triển xây dựng dự án.
Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra, chính quyền TP.HCM đã chấp thuận cho chuyển khu đất tái định cư này sang mục đích đầu tư kinh doanh nhà ở mà không thực hiện đấu giá theo quy định, tính tiền sử dụng đất không đúng thời điểm giao đất.
Theo như quy định thanh tra cho đến nay dự án phải “đắp chiếu” suốt 2 năm qua.
Quay lại với bức thư gần như cơ hội cuối cùng cho dự án Water Bay. Góc nhìn của nhiều bạn chuyên viên trên những cộng đồng sale chuyên nghiệp:
- “Lương cứng nhân viên sale của Novaland này cả chục củ, tài chính mạnh thế mà giờ cũng phải kêu cứu” – facebook Ngô.T.K đã bình luận
- “Ôi bán nghỉ dưỡng lời bao nhiêu, than chút thôi cũng chả chết đâu, không có gì phải xoắn” – Facebook Phú.H đã bình luận.
Xoáy sâu phân tích bức thư kia, có thể nhận thấy những lời lẽ, luận cứ đanh thép. Họ biết trách nhiệm và chuyên môn của mình đang ở tầm cao nào so với thị trường. Họ khẳng định sức mạnh của mình trong thời gian khủng hoảng tài chính Thế giới (2009 – 2012).
Tầm ảnh hưởng của Novaland là không thể bàn cãi. Vậy thì tại sao một dự án nhà ở bị đắp chiếu 2 năm đã phải gửi thư cầu cứu vào mùng 1 tết Canh Tý vừa qua.
Phần tài sản tồn kho kia của họ có cứu rỗi được dòng tiền hiện tại họ phải chịu không? Khi mà Water Bay đang giữ 6.000 tỷ của Novaland.
Nhưng chắc chỉ có Novaland dám đứng lên viết thư để giải thoát cho dự án của mình.
Giám đốc sàn bất động sản An Khang Real (chi nhánh quận 2, TP.HCM) cho rằng: vụ việc này sẽ có 2 viễn cảnh:
- Thị trường sẽ còn siết chặt rất lâu, vì ông Bùi Thành Nhơn cũng thân với một số ông lớn mà vẫn phải cầu cứu để truyền thông tác động thì sẽ bất ổn cho ai làm kinh doanh BĐS. Hàng của nhiều chủ đầu tư khác cũng khan hiếm hơn. Khổ càng thêm khổ.
- Nếu đây là chiêu trò định sẵn thì chắc ông Nhơn và chính quyền đang uống trà đàm đạo. Thì lá thư sẽ là tiền đề để chính phủ tháo nút thắt pháp lý, thay đổi bớt thể chế để BĐS lại lên ngôi. Trường hợp này tuy khó nhưng không phải là không thể xảy ra.
Góc nhìn khác sẽ đưa đến những kết quả khác nhau. Chỉ có người trong cuộc mới hiểu họ đang làm với mục đích gì. Những gì xảy ra đều làm cho những người bên ngoài có nhiều sự hoài nghi.
Chính quyền chưa xuất phát – dự án đã về đích
Việc thi công dự án đến giai đoạn cuối thì chính phủ mới bắt đầu thanh tra không còn là việc xa lạ đối với các dự án BĐS lớn. Các bộ, các sở, ngành luôn “trăm công nghìn việc” nên thời gian đắp chiếu của Water Bay là việc hiển nhiên.
Chính những thể chế, tiền đề chưa vững chắc cũng như bị chồng chéo nhau nhiều năm qua đã làm trì trệ một phần không nhỏ đến việc xây dựng dự án.
Ngay cả việc xác định khu nghỉ dưỡng tại Bãi Dài Cam Ranh – vẫn còn nhiều dự án chưa được cấp phép đã tiến hành xây dựng. Rồi chờ đợi thanh tra xong là dự án gần như đã hoàn thành.
Trong bức thư oan trái kia, Novaland đã khẳng định rằng “Water Bay là dự án đã đủ điều kiện bán hàng và Novaland đã bỏ vào dự án hơn 6.000 tỷ”. Họ cam kết chấp hành mọi quyết định của chính phủ, chỉ để cho dự án được tiếp tục phát triển.
2 năm đối với một tập đoàn lớn như Novaland đi kèm số vốn khổng lồ bỏ ra thì đây là một gánh nặng, thiệt thòi to lớn.
Novaland và Water Bay là nạn nhân bất đắc dĩ.
Vì sao lại nói như vậy…
Vì dự án Water Bay đã được bàn giao đất từ tận năm 2002. Qua nhiều chuyển đổi mục đích xây dựng bởi công ty TNHH Phát triển Thế kỷ 21. Novaland và dự án nói trên có “mối lương duyên” là do M&A mua lại công ty.
Theo đánh giá của nhiều sale có thâm niên thì đây là hệ quả của quá trình đốt lò dài lâu.
Những thế hệ quan chức “nằm im” hưởng thụ, không dám làm gì vì sợ sẽ trở thành củi nhóm lò tiếp theo.
Trong suốt thời gian 2 năm ròng, đại diện TP.HCM cũng không đưa ra được phương thức giải quyết. Xấu nhất là xóa dự án, các bên trả lại tiền cho nhau. Nhưng họ chọn cách im lặng.
Nhưng…
Đối với doanh nghiệp, im lặng đồng nghĩa với cái chết. Nên việc “cầu cứu” xin được tiếp tục phát triển là hệ quả tất yếu và cấp bách lúc này đối với Novaland.
Lại một chữ “nhưng” nữa xuất hiện. Lời “cầu cứu” kia có được Bộ trưởng Bộ xây dựng chỉ đạo thực hiện hay không? còn là một câu hỏi bỏ ngỏ.
Phương thức đón trước rào sau của Novaland có hiệu quả
Cũng trong chính bức thư gây xôn xao thị trường BĐS đó. Ở phần cuối cùng Novaland gần như đem hết những gì mình có về mặt con người ra để “van xin” lòng thương.
Những con số làm ông Phạm Hồng Hà cũng phải suy nghĩ kỹ hơn về vấn đề này. Nếu trong hoàn cảnh xấu nhất xảy ra, Novaland sẽ để lại:
- 50.000 tỷ đồng nợ xấu cho ngân hàng.
- 250.000 khách hàng sẽ biểu tình đòi tài sản. Sẽ gây ra sự xáo trộn trật tự xã hội một khoảng thời gian dài.
- Có đến gần 200 nhà đầu tư nước ngoài có nguy cơ mất lòng tin ở Novaland và tạm dừng mọi hoạt động đầu tư rót vốn.
- Giảm niềm tin của doanh nhân, doanh nghiệp trong và ngoài nước, ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư.
Nhớ lại phần đầu của bức thư, Novaland cũng dùng những dẫn chứng để khẳng định vị thế – sức mạnh của tập đoàn. Nên nếu sự sụp đổ diễn ra sẽ kéo theo nhiều hậu quả không hay cho xã hội nói chung.
Ông Vinh.T trên một diễn đàn cho BĐS có chia sẻ: “Thực tế đơn cầu cứu này rất hay và rất đúng thời điểm, chứng tỏ ông Nhơn là doanh nhân chân chính, có trách nhiệm với tập đoàn, nhà đầu tư, cổ đông, cộng đồng, xã hội, đất nước.”
Ông Vinh đã làm rõ hơn khi chỉ ra tập đoàn Novaland từ lâu đã chuyển sang mô hình tập đoàn đại chúng quốc dân thay vì công ty gia đình như trước đó.
Trong bài viết, ông Vinh có nhấn mạnh rằng đây là thư để cảnh tỉnh nhà nước về cơ chế quản lý, vận hành chứ không hề cầu xin, hăm dọa.
Đó là góc nhìn nhận về bức thư của một người tham gia thị trường BĐS chia sẻ.
Vậy còn bạn, những nhà đầu tư, ai cũng có quyền được nói lên suy nghĩ, lập trường của mình trong thời đại này.
Hãy cho chúng tôi biết ý kiến của quý độc giả để có thể phân tích thêm thông tin về thị trường BĐS thời nay.
Quý độc giả có thể để lại email để nhận bài viết mới đặc sắc mỗi tháng, nắm bắt xu hướng thị trường nhanh nhất – chính xác nhất.
Đã có hơn 1500 khách hàng đã tin tưởng An Khang Real và nhận lại được lợi nhuận lên đến 3 tỷ/năm. Vui lòng điền thông tin vào form để nhận cập nhật giỏ hàng mới nhất và độc quyền. Cam kết chỉ gửi email.
