7 câu hỏi thường gặp khi làm hợp đồng mua bán nhà đất

Thủ tục mua bán đất – Giải đáp thắc mắc được hỏi nhiều nhất 2020

Hợp đồng mua bán nhà đất thực chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự công nhận của pháp luật. Tuy nhiên, giá trị hợp đồng thường rất lớn nên sẽ đi kèm nhiều vấn đề rủi ro, tranh chấp.

Sau đây là 7 câu hỏi thường gặp khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất và các vấn đề liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất viết tay.

1. Hợp đồng mua bán nhà đất có cần công chứng không?

Theo khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.
• Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
• Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà đất phải có công chứng, nếu không thì hợp đồng không có hiệu lực và không thể làm thủ tục sang tên sổ đỏ được.

>> Cập nhật ngay: Xu hướng mua nhà nào lên ngôi sau đại dịch Covid 19?

2. Trường hợp hợp đồng mua bán đất đai không công chứng vẫn được cấp sổ đỏ cập nhật mới nhất năm 2020

Theo quy định chung thì hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng. Tuy nhiên, vẫn có 4 trường hợp ngoại lệ sau đây không cần công chứng mà vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp 1

Theo điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Trường hợp 2 – 3

Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai (sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) có 02 trường hợp người dân sử dụng hợp đồng mua bán đất viết tay hoặc hợp đồng không công chứng chưa được cấp Sổ đỏ thì được cấp Sổ đỏ theo thủ tục lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể:

• Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.
• Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp 4

Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

3. Hợp đồng mua bán đất viết tay có được cấp sổ đỏ không?

Theo quy định, hợp đồng mua bán nhà đất viết tay, không có công chứng sẽ không được cấp sổ đỏ. Trừ các trường hợp cụ thể.

Bên cạnh đó, theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP, từ ngày 03/03, nhà đất được mua bán thông qua hợp đồng mua bán nhà đất viết tay trước ngày 01/07/2014 được cấp “sổ đỏ”. Cụ thể như sau:

• Người dân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 (ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực), có giấy tờ Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008.
• Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này.
• Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

4. Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chuẩn nhất 2020

Ký kết hợp đồng mua bán là phần quan trọng nhất khi thực hiện Thủ tục mua bán nhà đất, chính thức xác nhận việc chuyển nhượng và bên mua có thể tiến hành sang tên sổ đỏ.

Hợp đồng mua bán nhà đất thường có thể tự soạn nhưng sẽ tốt hơn nếu nhờ cơ quan công chứng soạn thảo giúp vì đây là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà đất có sổ đỏ.

Tải mẫu hợp đồng mua bán nhà đất

5. Có được hủy hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng không?

Điều 51 Luật công chứng quy định về Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch như sau:

• Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó. 
• Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. 
• Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

Như vậy, vẫn có thể hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất nếu có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của các bên tham gia hợp đồng mua bán.

6. Thủ tục huỷ hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng

Thành phần hồ sơ

• Phiếu yêu cầu công chứng (Mẫu số 01/PYC)
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Biên bản thỏa thuận về việc hủy bỏ hợp đồng mua bán đất
• Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Trình tự thủ tục

• Nộp hồ sơ yêu cầu huỷ hợp đồng công chứng tại các tổ chức có thẩm quyền hoặc tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng mua bán đất trước đó.
• Công chứng viên kiểm tra hồ sơ và ghi nhận vào sổ công chứng nếu hồ sơ hợp lệ. Trường hợp sai sót, trả hồ sơ và yêu cầu hoàn thành đầy đủ theo quy định.
• Công chứng viên giải thích cho các bên về quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng. Trường hợp nếu hợp đồng mà các bên giao dịch có dấu hiệu vi phạm pháp luật thì công chứng viên tiến hành xác minh hoặc giám định; trường hợp không làm rõ thì có quyền từ chối công chứng.
• Các bên đọc lại hợp đồng và ký vào từng trang, xác nhận đồng ý việc hủy bỏ hợp đồng
• Công chứng viên yêu cầu các bên trong hợp đồng xuất trình bản chính của các giấy tờ liên quan trong hồ sơ.

>> Xem thêm bài viết: Cảnh giác chiêu trò mua bán nhà đất cắt lỗ

7. Các loại thuế, phí phải nộp khi làm hợp đồng mua bán nhà đất cập nhật 2020

Khi tiến hành làm hợp đồng mua bán nhà đất, các bên phải có nghĩa vụ đóng các loại thuế và phí sau đây:

7.1. Thuế thu nhập cá nhân.

Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng nhà, đất thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng

Theo quy định, thuế thu nhập cá nhân thường sẽ do người bán nộp. Tuy nhiên, các bên có thể tự thoả thuận ai sẽ là người có trách nhiệm nộp thuế này.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

7.2. Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ sẽ do người mua nộp trong thời hạn 30 ngày đăng ký biến động đất đai (sang tên sổ đỏ). Tuy nhiên, đôi bên vẫn có thể thoả thuận trao đổi trách nhiệm nộp phí thuộc về ai.

Mức nộp lệ phí trước bạ có 2 trường hợp:

Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định và được tính theo công thức:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá chuyển nhượng

Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.

Với đất:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá 1m2 tại bảng giá đất

Với nhà ở:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích x giá 1m2 x tỷ lệ % chất lượng còn lại)

Trong đó: Diện tích là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân.

7.3. Phí thẩm định hồ sơ mua bán nhà đất

Theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận được quy định như sau:

• Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: Điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.
• Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Mức thu do HĐND từng tỉnh thành quy định.

Bạn đang theo dõi bài viết “7 câu hỏi thường gặp khi làm hợp đồng mua bán nhà đất”. Để lại email An Khang Real sẽ luôn cập nhật những bài viết mới nhất đến bạn.

CẬP NHẬT THỊ TRƯỜNG
CHỈ VỚI 1 LẦN ĐĂNG KÝ MIỄN PHÍ

*Mọi thông tin sẽ được bảo mật