Căn hộ 25m2 - Tín hiệu đáng mừng của phân khúc nhà ở giá rẻ?

Nội dung bài viết

Căn hộ 25m2 có phải là tín hiệu đáng mừng cho người có thu nhập thấp trong tương lai?

Vừa qua, Bộ xây dựng vừa ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD).

Trong đó, việc Bộ cho phép xây dựng căn hộ có diện tích tối thiểu 25m2 là nội dung đáng chú ý nhất.

Liệu việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2 liệu có phải tín hiệu đáng mừng của phân khúc nhà ở giá rẻ khi nhu cầu nhà ở của một bộ phận viên chức, người độc thân, công nhân?

Hay quyết định này sẽ gây ra nhiều vấn đề về đô thị như phá vỡ quy hoạch và tạo ra sức ép dân số trong khu vực trung tâm?

1. Nhu cầu thực tế của nhà ở giá rẻ tính đến đầu năm 2020

Việc sở hữu một căn nhà riêng luôn là ước mơ của rất nhiều người. Thế nhưng, giá nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) cũng như Hà Nội (HN) đều tăng chóng mặt, điều này khiến cho người mua khó lòng tiếp cận.

Chị Minh (35 tuổi, quê ở Quảng Nam) vào TP.HCM lập nghiệp cũng ngót gần chục năm. Thế nhưng, việc sở hữu căn hộ chung cư của riêng mình cũng chỉ là ước mơ “chưa thể nào chạm tới”.

Chị và chồng làm công nhân, tổng thu nhập của 2 vợ chồng cũng được chừng 15 triệu đồng/tháng. Hay anh chị còn nuôi con nhỏ và bố mẹ già ở quê, vậy nên mỗi tháng dư ra chả được mấy.

Chị tâm sự: “Nhà thuê dù gì cũng là nhà của người ta, lâu lâu bạn bè bà con lên chơi mà cũng ngại hàng xóm dù họ không nói gì. Với cả cũng muốn có cái nhà, rồi còn xin cái hộ khẩu để mai mốt khỏi phải năn nỉ chủ nhà làm KT3 cho con đi học”.

Giá thuê nhà trung bình cho một cặp vợ chồng trẻ tại TP.HCM rơi vào khoảng 4-6 triệu đồng/tháng. Con số này quả thật không nhỏ.

“Tình hình giờ kiếm nhà chung cư dưới 1 tỷ còn khó, nói gì nhà vài trăm triệu. Nhưng nếu nhà tầm 600-700 triệu mà có nhỏ chút thì cũng ráng mà mua”, chị Minh có biết thêm.

Thực tế cho thấy có rất nhiều gia đình trẻ như của chị Minh vẫn ngày đêm lo lắng về một nơi “an cư lạc nghiệp”.

Những căn nhà có diện tích nhỏ từ 25m2 chỉ có ở các dự án nhà ở xã hội. Điển hình như dự án nhà ở xã hội An Lạc (Q.Bình Tân) có khoảng 930 căn, với diện tích từ 25-45m2.

Tuy nhiên, người mua những căn hộ này cũng là đối tượng được mua nhà ở xã hội, số lượng hạn chế. Không những vậy, nhu cầu rất cao nên dường như vừa mở bán là đã “cháy hàng”.

Ước tính mỗi năm tại TP.HCM có thêm 50.000 cặp vợ chồng mới cưới. Chưa kể đến số lượng người độc thân thì nhu cầu mua nhà ở giá rẻ cho gia đình 1-2 người là một con số rất lớn.

Liệu rằng những căn hộ 25m2 có góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở đang rất cấp thiết hiện nay, theo cách mà Singapore đã làm. Hay thực tế sẽ còn nhiều hệ luỵ cần phải tính đến?

2. Ý kiến trái chiều về việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2 của Bộ Xây dựng

Diện tích căn hộ tối thiểu của chung cư không nhỏ hơn 25m2 và tỷ lệ căn hộ chung cư diện tích nhỏ hơn 45m2 không được vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

Đây là nội dung tại Thông tư 21/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng gặp phải nhiều ý kiến trái chiều nhất thời gian vừa qua.

Quy định sẽ có có hiệu lực từ ngày 1/7/2020. Điều đó có nghĩa là các dự án nhà ở thương mại sẽ được xây dựng căn hộ có diện tích tối thiểu là 25m2 kể từ 1/7/2020.

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2 chỉ là giải pháp tạm thời. Về lâu dài sẽ gây ra nhiều hệ luỵ xã hội khó giải quyết.

Cụ thể là nguy cơ hình thành nhà chung cư như thời bao cấp, thậm chí trở thành những “khu nhà ổ chuột” mới trong lòng đô thị.

Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam bày tỏ quan điểm lo ngại về việc căn hộ 25m2 sẽ gây ra nhiều hệ luỵ.

Theo ông Tùng, chúng ta hoàn toàn không thể kiểm soát được việc căn hộ 25m2 có bao nhiêu người ở. Họ có quyền quyết định việc họ sống như thế nào, với ai, không ai cấm được.

Hơn nữa, chúng ta quy định tỷ lệ tối thiểu 25m2 nhưng không quy định căn hộ đó được ở mấy người. Nếu một gia đình 4-5 người cùng sống trong một căn nhà 25m2 chật chội tù túng thì không khác nào thời kỳ những năm 70 trước đổi mới.

“Đó là những căn hộ của tòa nhà 5 tầng, là những chung cư cũ mà ngày hôm nay chúng ta đang bức xúc chưa biết giải quyết thế nào bởi đang xuống cấp trầm trọng, đang là những khu nhà ổ chuột”, ông Tùng nói.

Ông Tùng cho rằng, việc Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 21 trước mắt sẽ có lợi cho các nhà đầu tư bất động sản. Họ sẽ chăm chăm xây nhà giá rẻ vì lợi nhuận.

Tuy nhiên, điều này sẽ dẫn đến áp lực dân số lên cơ sở hạ tầng. Cùng với đó là nhiều hệ lụy trong việc quản lý dân số đô thị, vấn đề trường học, giao thông và tất cả những sinh hoạt cộng đồng sẽ tải lên đó…

3. Bộ xây dựng nói gì về việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2?

Mặc dù có nhiều ý kiến trái chiều về việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2, nhưng cũng có nhiều ý kiến ủng hộ Thông tư mới của Bộ Xây dựng.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, cho rằng việc xây loại căn hộ 25m2 tại các dự án nhà ở thương mại là hợp lý. Bởi lẽ nhu cầu nhà ở giá rẻ cực kỳ cao cho đông đảo cán bộ công chức, viên chức nhà nước, sinh viên, công nhân lao động hay người dân nhập cư.

Cần phải giải quyết thực trạng “khát” nhà ở giá rẻ cho lực lượng này. Ông Châu chi biết, Tp.HCM có khoảng 476.158 hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân (chiếm tỷ lệ 23,46% tổng số hộ).

Trong đó, có khoảng 20.000 gia đình cán bộ, công chức, viên chức nhà nước chưa có nhà ở; 143.000 hộ có nhu cầu mua nhà ở xã hội; 300.000 hộ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội.

Ngoài ra, có khoảng 21.000 hộ sống trên và ven kênh rạch và khoảng 35.000 hộ đang sống trong các chung cư cũ cần được cải tạo, chỉnh trang hoặc di dời tái định cư.

Bên cạnh đó, hàng năm có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới và hơn 500.000 sinh viên đại học, cao đẳng.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) – Ông Nguyễn Trọng Ninh cho rằng có thể kiểm soát căn hộ 25m2 bằng chỉ tiêu dân số, quy hoạch.

Chính quyền các địa phương có trách nhiệm căn cứ theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch hạ tầng xã hội để xem xét rà soát đảm bảo chỉ tiêu dân số, chỉ tiêu về mật độ xây dựng…

Theo ông Ninh, chất lượng nhà ở còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chất lượng xây dựng, chất lượng hạ tầng, hạ tầng xã hội, chất lượng vật liệu xây dựng… chứ không chỉ phụ thuộc vào diện tích.

Bên cạnh đó, tại Thông tư 21 cũng nêu rõ mỗi dự án chỉ được phép xây dựng không quá 25% số căn hộ diện tích dưới 45m2 đối với tổng diện tích căn hộ toàn dự án.

Ông Ninh còn cho biết: “Thời gian tới, Bộ Xây dựng cũng tiếp tục tổng hợp ý kiến phản ánh khi thực hiện thông tư, nhất là về căn hộ 25m2 và xem xét sửa đổi bổ sung, nếu có bất cập, vướng mắc”.

Hơn nữa, phân khúc căn hộ diện tích nhỏ sẽ góp phần đa dạng cơ cấu của thị trường nhà ở. Đồng thời tạo ra sự cân bằng trong quy mô gia đình của một khu dân cư từ 1-2 người hoặc nhiều hơn.

Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, ông Trần Ngọc Hùng phân tích, hệ luỵ từ những căn hộ 25m2 chỉ xảy ra khi công tác quản lý nhà nước về quy hoạch không tốt.

Cụ thể, chủ đầu tư có diện tích quy hoạch cụ thể, họ phải xin chỉ tiêu về quy mô dân số. Đồng thời phải cân đối quy mô dân số sao cho vừa với chủ tiêu quy hoạch thông qua việc giảm tối đa diện tích các căn hộ.

Ngoài ra, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần công khai công tác quy hoạch, dự báo, quản lý tốt hơn để doanh nghiệp không trục lợi cá nhân, cố tình “lách luật”. Điều đó sẽ ảnh hưởng đến quyền và nhu cầu ở người dân.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, nhóm đối tượng có nhu cầu sử dụng căn hộ có diện tích nhỏ 25-30m2 khá lớn. Tuy nhiên, họ cũng là những đối tượng khó tiếp cận được những dòng sản phẩm này.

Ông Đính cho rằng Bộ Xây dựng phải xác định rõ tiêu chuẩn cho loại căn hộ cần thiết phải đảm bảo tối thiểu các quy định để đảm bảo nhu cầu sống cho người dân.

Đồng thời, chủ đầu tư cũng dựa theo đó để cân đối xây dựng nhiều dòng sản phẩm trong cùng dự án. Mục đích phù hợp cho nhiều đối tượng khác nhau trong xã hội nhưng không làm vượt quá chỉ tiêu, tiêu chuẩn mà luật Quy hoạch đã có.

Theo đánh giá của An Khang Real

Phân khúc nhà ở giá rẻ hiện nay đã hiếm, căn hộ 25m2 sẽ còn hiếm hơn và chỉ như “muối bỏ bể” so với nhu cầu thị trường hiện tại.

Việc Bộ Xây dựng phê duyệt Thông tư 21 sẽ tạo điều kiện cho nhiều doanh nghiệp đa dạng nguồn sản phẩm của mình. Đồng thời là động lực để nhiều hộ gia đình có cơ hội sở hữu căn nhà riêng phù hợp với tài chính, nâng cao chất lượng sống.

Hơn nữa, nhu cầu nhà ở diện tích nhỏ như vậy sẽ mang tính chất chu kỳ theo giai đoạn. Sau vài năm khi kinh tế ổn định hơn họ sẽ chuyển sang nhà mới. Lúc này, căn hộ đó sẽ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc thế hệ tiếp theo có nhu cầu cấp thiết hơn.

Đồng thời, để giảm áp lực dân số thì các dự án nhà ở trên nên được xây dựng ở các khu vực ngoại thành, diện tích đất còn và mật độ dân số thấp.

Tuy nhiên hiện nay các doanh nghiệp chủ trương ưu tiên các căn hộ tầm trung – cao cấp có giá cao thì căn hộ giá rẻ họ đã không còn tha thiết nữa.

CẬP NHẬT THỊ TRƯỜNG
CHỈ VỚI 1 LẦN ĐĂNG KÝ MIỄN PHÍ